Umowa o roboty budowlane z generalnym wykonawcą. Co powinna zawierać?
Planując budowę domu, możemy skorzystać z usług profesjonalnych wykonawców, którzy zapewniają kompleksową realizację inwestycji. Decydując się na taką współpracę, konieczne jest sporządzenie i podpisanie umowy o roboty budowlane. Jest to pierwszy, a jednocześnie bardzo ważny etap, który pozwala na rozpoczęcie złożonego procesu budowy. W tym artykule podpowiemy, czym właściwie jest umowa o roboty budowlane z generalnym wykonawcą i co powinna zawierać.
Specyfika umowy o roboty budowlane
Umowa o roboty budowlane jest regulowana przez Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. nr 16, poz. 63 ze zm.), a dokładna jej definicja zawarta jest w art. 647. Zgodnie z tą definicją jest to kontrakt, w którym wykonawca zobowiązuje się do realizacji na rzecz inwestora przewidzianego w umowie obiektu, który wykonany będzie na podstawie projektu i zgodnie z zasadami wiedzy technicznej. Z kolei inwestor zobligowany jest do m.in. przekazania wykonawcy terenu budowy, dostarczenia projektu (umowa o roboty budowlane nie zakłada wykonania projektu) i pozwolenia na budowę oraz zapłaty ustalonego wynagrodzenia za wykonanie usług. Przepisy dotyczą nie tylko budowy obiektów, ale również remontów budynków, w tym również budowli wpisanych do rejestru zabytków.
Umowa o roboty budowlane musi być zawarta na piśmie. W dokumencie należy określić rodzaj prawny umowy i załączyć niezbędną dokumentację budowlaną.
Jak skonstruowana jest umowa o roboty budowlane?
Chociaż bez większego problemu jesteśmy w stanie znaleźć wzór umowy o roboty budowlane, to jednak w większości przypadków nie możemy z niego skorzystać bez dokonania pewnych modyfikacji. Dlaczego? Głównym powodem jest fakt, że każdy obiekt jest budowany na podstawie innego systemu, a w umowie należy uwzględnić zbyt wiele konkretnych dla danego przypadku okoliczności. Wszelkiego rodzaju wzory, np. dostarczone przez wykonawcę, mogą być pomocne, jednak w większości przypadków wymagają indywidualnego przeredagowania.
Dobrze skonstruowana umowa o roboty budowlane musi zawierać:
- określenie rodzaju prawnego umowy (zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, a dokładniej przepisami dotyczącymi umowy o roboty budowlane i umowy o dzieło);
- wyznaczenie stron umowy, a także osób uprawnionych do ich reprezentacji;
- wyznaczenie zakresu prac realizowanych w ramach umowy (czy wykonawca zapewni kompleksową obsługę budowlaną, czy też zobowiązany jest do wykonania tylko fragmentu robót, np. wykopy, fundamenty, jakieś instalacje itp.);
- określenie przedmiotu umowy (co i jak ma być zrobione);
- ustalenie strony odpowiedzialnej za dobór i zakup materiałów budowlanych;
- wyznaczenie terminów realizacji prac budowlanych;
- określenie cen za realizację usług budowlanych;
- określenie sposobu zapłaty za zrealizowane zlecenie;
- ustalenia dotyczące odbioru budynku;
- określenie zasad odpowiedzialności (jeśli nie ustalimy tego w umowie o roboty budowlane, obowiązywać będą zasady ogólne określone w Kodeksie cywilnym);
- określenie warunków rękojmi i gwarancji;
- podpisy pod umową.
Warto przy tym zwrócić uwagę na przedostatni podpunkt dotyczący istotnych kwestii, jakie powinny znaleźć się w umowie o roboty budowlane, a mianowicie gwarancji dobrego wykonania i usunięcia usterek oraz wad. Z punktu widzenia inwestora jest to bardzo ważna sprawa, w znacznym stopniu zabezpieczająca jego interesy. Taka gwarancja obowiązuje zarówno w czasie trwania umowy, jak i po jej zakończeniu – stosownie do ustaleń z wykonawcą. Jej wysokość również może zależeć od wspólnych ustaleń. Najczęściej wystawiana jest na np. 10% wartości umowy, a następnie zmniejsza się do np. 5% po końcowym odbiorze.
